Unerwartet den Job gewechselt, ein familiärer Notfall oder einfach das Traumhaus gefunden? Das Leben hält sich selten an Mietverträge. Wenn Sie früher als geplant umziehen müssen, ist die ausserterminliche Kündigung Ihrer Wohnung in der Schweiz Ihr Weg aus dem Vertrag, ohne die üblichen Fristen abwarten zu müssen.
Was eine ausserterminliche Kündigung bedeutet
Ein Mietvertrag schafft Sicherheit – aber auch eine Bindung. Er legt genau fest, wann Sie kündigen dürfen. Doch was, wenn das Leben dazwischenkommt? Genau hier springt die ausserterminliche Kündigung ein. Sie ist sozusagen der flexible Notausgang aus Ihrem Mietverhältnis.
Im Gegensatz zur normalen Kündigung, die sich stur an die vertraglichen Termine klammert, gibt Ihnen dieser Weg mehr Spielraum. Er ist aber kein Freifahrtschein. Sie können nicht einfach die Schlüssel abgeben und gehen, sondern müssen aktiv eine Lösung finden – entweder durch einen passenden Nachmieter oder weil die Situation in der Wohnung unzumutbar geworden ist.
Die drei Wege aus dem Mietvertrag
Um den richtigen Ausweg für Ihre Situation zu finden, ist es wichtig, die drei Kündigungsarten zu kennen. Jede hat ihre eigenen Spielregeln und Konsequenzen:
- Ordentliche Kündigung: Das ist der Standardweg. Sie halten sich an die Kündigungstermine und Fristen, die in Ihrem Mietvertrag oder lokal üblich sind. Zuverlässig, aber eben nicht flexibel.
- Ausserterminliche Kündigung: Ihre flexible Option. Sie finden einen zumutbaren Nachmieter, der den Vertrag übernimmt, und sind damit aus dem Schneider.
- Fristlose Kündigung: Das letzte Mittel für wirklich gravierende Fälle. Wenn das weitere Wohnen für Sie absolut unzumutbar wird, können Sie den Vertrag sofort beenden.
Dieser Entscheidungsbaum zeigt Ihnen auf einen Blick, welcher Weg für Sie der richtige sein könnte.
Wie Sie sehen, hängt alles von Ihrem Grund für den Auszug ab. Falls Sie sich unsicher sind, was die regulären Fristen betrifft, werfen Sie am besten einen Blick in unseren Leitfaden zur Kündigungsfrist für Wohnungen in der Schweiz.
Die Kündigungsarten im direkten Vergleich
Um die wesentlichen Unterschiede zwischen den drei Kündigungsarten im Schweizer Mietrecht auf einen Blick zu verstehen, hilft ein direkter Vergleich. Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Punkte für Sie zusammen.
| Merkmal | Ordentliche Kündigung | Ausserterminliche Kündigung (mit Nachmieter) | Fristlose Kündigung (aus wichtigem Grund) |
|---|---|---|---|
| Grundlage | Vertragliche/ortsübliche Termine | Art. 264 OR (Obligationenrecht) | Art. 266g OR (Unzumutbarkeit) |
| Erforderlicher Grund | Keiner notwendig | Persönliche Gründe des Mieters | Schwerwiegende Vertragsverletzung oder Mängel |
| Frist | Vertragliche Kündigungsfrist (oft 3 Monate) | Keine; befreit ab Vertragsübernahme | Sofortige Wirkung |
| Voraussetzung | Einhaltung von Form und Frist | Zumutbarer, solventer Nachmieter | Schriftliche Mahnung (meist erforderlich) |
Jede Methode hat ihre klaren Voraussetzungen. Während Sie für eine ordentliche Kündigung einfach nur die Fristen einhalten müssen, erfordert die ausserterminliche Kündigung Initiative von Ihnen. Die fristlose Kündigung ist hingegen extremen Situationen vorbehalten und sollte immer der letzte Ausweg sein.
Der bewährte Weg aus dem Vertrag: Einen Nachmieter stellen
Ein plötzlicher Jobwechsel in eine andere Stadt – das ist wohl der Klassiker unter den Gründen für eine ausserterminliche Kündigung. Die Vorstellung, monatelang doppelt Miete zu zahlen, nur weil man auf den nächsten offiziellen Kündigungstermin warten muss, ist ein Albtraum. Zum Glück bietet das Schweizer Mietrecht einen pragmatischen und fairen Ausweg: Sie stellen einfach einen Nachmieter.
Dieser Weg ist oft der unkomplizierteste und schnellste, um vorzeitig aus einem laufenden Mietvertrag auszusteigen. Die Grundidee ist simpel: Sie schlagen Ihrem Vermieter einen passenden Ersatz vor, der bereit ist, Ihren Vertrag zu exakt den gleichen Konditionen zu übernehmen.
Was heisst hier eigentlich «zumutbar»?
Der Begriff „zumutbar“ ist der Dreh- und Angelpunkt des Ganzen. Das ist aber keine schwammige Formulierung, sondern an klare und objektive Kriterien geknüpft. Ein Nachmieter gilt als zumutbar, wenn er zwei wesentliche Bedingungen erfüllt:
- Zahlungsfähigkeit: Der Kandidat muss finanziell in der Lage sein, die Miete pünktlich und vollständig zu bezahlen. Als Faustregel gilt hier, dass die Bruttomiete nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen sollte.
- Vertragsübernahme ohne Wenn und Aber: Der Nachmieter muss bereit sein, den Mietvertrag exakt so zu übernehmen, wie er ist. Er kann keine neuen Bedingungen aushandeln, wie etwa eine tiefere Miete oder die Erlaubnis zur Haustierhaltung, falls diese vorher verboten war.
Ein zumutbarer Nachmieter ist also nicht der persönliche Wunschkandidat des Vermieters. Es ist eine Person, die objektiv die gleichen Voraussetzungen erfüllt wie Sie selbst bei Ihrem Einzug.
Der Ablauf – Schritt für Schritt erklärt
Stellen wir uns vor, Sie haben ein tolles Jobangebot in Genf bekommen, wohnen aber gerade in Zürich. Der Umzug muss schnell gehen. So packen Sie es an:
- Kündigungsschreiben aufsetzen: Kündigen Sie Ihre Wohnung schriftlich und per Einschreiben. Ganz wichtig: Erwähnen Sie im Schreiben, dass Sie einen Nachmieter stellen werden, um ausserterminlich aus dem Vertrag entlassen zu werden.
- Nachmieter suchen: Inserieren Sie Ihre Wohnung auf den gängigen Portalen. Führen Sie Besichtigungen durch und sammeln Sie die Bewerbungsunterlagen von passenden Kandidaten (Betreibungsauszug, Lohnnachweis usw.).
- Unterlagen weiterleiten: Leiten Sie die vollständigen Dossiers der Interessenten an Ihren Vermieter weiter. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie die Unterlagen von mindestens einem, besser noch zwei bis drei qualifizierten Kandidaten einreichen.
Sobald Sie einen solventen und zumutbaren Nachmieter vorgeschlagen haben, hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Prüfung – in der Regel rechnet man mit 10 bis 30 Tagen.
Obwohl die übliche Kündigungsfrist für Wohnungen in der Schweiz drei Monate beträgt, ist die vorzeitige Kündigung durch einen Ersatzmieter der gängigste Weg. Sobald dieser den Vertrag übernimmt, sind Sie in der Regel von weiteren Mietzahlungen befreit. Der Mieterinnen- und Mieterverband schätzt, dass heute rund ein Drittel aller Mietverhältnisse ausserterminlich aufgelöst werden könnten. Mehr Details zu den Regelungen für die ausserterminliche Kündigung finden Sie auf homegate.ch.
Und was, wenn der Vermieter blockiert? Lehnt er einen objektiv geeigneten Kandidaten ohne triftigen Grund ab, sind Sie ab dem Zeitpunkt von der Mietzahlungspflicht befreit, an dem der Nachmieter den Vertrag übernommen hätte. Eine lückenlose Dokumentation ist hier Gold wert
Wann eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich ist
Manchmal wird das Wohnen zur puren Belastung. Stellen Sie sich vor, die Heizung fällt mitten im tiefsten Winter für Wochen aus oder Sie entdecken gesundheitsgefährdenden Schimmel, der sich unaufhaltsam an den Wänden ausbreitet. In solchen Extremsituationen müssen Sie nicht monatelang auf den nächsten offiziellen Kündigungstermin warten.
Genau hier kommt die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ins Spiel. Sie ist das schärfste Schwert, das Ihnen das Mietrecht in die Hand gibt, aber sie ist ausschliesslich für Fälle reserviert, in denen die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine der Parteien nach Treu und Glauben schlichtweg unzumutbar ist.
Diese Art der Kündigung ist sozusagen der Notausgang, wenn das „Haus“ brennt. Sie beendet den Vertrag mit sofortiger Wirkung, hat aber entsprechend hohe rechtliche Hürden.
Was gilt als wichtiger Grund?
Der Begriff „wichtiger Grund“ ist keine Einladung für alltägliche Unzufriedenheiten. Das Gesetz meint damit wirklich schwerwiegende Vertragsverletzungen oder Mängel, die das Wohnen fundamental beeinträchtigen. Was genau darunterfällt, hängt immer vom Einzelfall ab, doch die Gerichte haben über die Jahre klare Linien gezogen.
Typische Gründe aus Sicht des Mieters sind:
- Erhebliche Gesundheitsgefährdung: Grossflächiger, toxischer Schimmelbefall ist hier der Klassiker.
- Gravierende Mängel an der Wohnung: Eine dauerhaft defekte Heizung im Winter, die zu unzumutbar kalten Temperaturen führt, ist ein klares Beispiel.
- Schwere Sicherheitsmängel: Beispielsweise defekte Elektroleitungen, die eine akute Brandgefahr darstellen.
Aber auch der Vermieter hat das Recht zur fristlosen Kündigung, etwa bei wiederholten, schweren Vertragsverletzungen durch den Mieter, wie zum Beispiel die unerlaubte gewerbliche Nutzung der Wohnung.
Eine fristlose Kündigung ist immer die ultima ratio – der allerletzte Ausweg. Sie ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Situation so gravierend ist, dass ein Abwarten bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin nicht zugemutet werden kann.
Das korrekte Vorgehen ist entscheidend
Sie können nicht einfach die Koffer packen und gehen, nur weil ein Mangel auftritt. Das Gesetz verlangt von Ihnen ein klares, nachweisbares Vorgehen, bevor Sie eine fristlose Kündigung überhaupt in Erwägung ziehen dürfen.
- Mängel schriftlich rügen: Informieren Sie Ihren Vermieter unbedingt per Einschreiben über den Mangel. Beschreiben Sie das Problem so genau wie möglich.
- Angemessene Frist zur Behebung setzen: Geben Sie dem Vermieter eine realistische Frist, um den Schaden zu beheben. Die Länge hängt natürlich von der Dringlichkeit und dem Umfang der Reparatur ab.
- Kündigung androhen: Ganz wichtig: Kündigen Sie im selben Schreiben an, dass Sie das Mietverhältnis fristlos auflösen werden, falls die Frist ergebnislos verstreicht.
Erst wenn der Vermieter diese Frist verstreichen lässt, ohne zu handeln, ist der Weg für eine fristlose ausserterminliche Kündigung Ihrer Wohnung frei. Eine lückenlose Dokumentation mit Fotos, Protokollen und Zeugen ist dabei das A und O, um im Streitfall auf der sicheren Seite zu sein.
Das Schweizer Obligationenrecht erlaubt diese Art der Kündigung explizit, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird. Typische anerkannte Gründe sind neben gesundheitsschädigendem Schimmel auch dauerhaft ungenügende Raumtemperaturen unter 16 °C. Mehr zu den rechtlichen Grundlagen zur ausserordentlichen Kündigung finden Sie auf immoscout24.ch.
Ihr Fahrplan für eine erfolgreiche Kündigung
Eine ausserterminliche Kündigung Ihrer Wohnung ist kein Glücksspiel. Wer hier einfach draufloslegt, riskiert schnell, dass die Kündigung ungültig ist. Betrachten Sie den Prozess lieber wie eine gut geplante Reise: Mit einem klaren Fahrplan kommen Sie sicher und ohne teure Umwege ans Ziel.
Der allererste und wichtigste Schritt ist immer, die eigene Ausgangslage genau zu kennen. Schnappen Sie sich Ihren Mietvertrag und lesen Sie ihn aufmerksam durch. Besonders wichtig sind die Klauseln zu Kündigungsfristen, Terminen und speziellen Regeln, falls Sie vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen wollen.
Schritt 1: Die Grundlagen prüfen
Bevor Sie irgendetwas unternehmen, müssen Sie Ihre Optionen verstehen. Welcher Weg ist für Sie der richtige? Können Sie einfach einen Nachmieter stellen oder liegt ein so schwerwiegender Grund vor, dass eine fristlose Kündigung infrage kommt? Die Antwort auf diese Frage entscheidet über Ihr gesamtes weiteres Vorgehen.
- Vertrag prüfen: Was sind die offiziellen Kündigungstermine und welche Frist ist vereinbart? Diese Info ist Ihr Sicherheitsnetz, falls Sie doch keinen passenden Nachmieter finden sollten.
- Situation analysieren: Wollen Sie aus persönlichen Gründen wie einem Jobwechsel umziehen? Oder liegt ein unzumutbarer Zustand vor, zum Beispiel massiver Schimmelbefall, der Ihnen das Wohnen unmöglich macht?
- Kommunikationsweg festlegen: Überlegen Sie sich von Anfang an, wie Sie die gesamte Kommunikation mit dem Vermieter lückenlos dokumentieren können. Das ist entscheidend.
Jede mündliche Absprache ist im Streitfall so gut wie wertlos, wenn sie nicht schriftlich bestätigt wurde. Führen Sie wichtige Gespräche daher immer per E-Mail oder, noch besser, versenden Sie alles per Einschreiben. So haben Sie etwas Handfestes in der Hand.
Schritt 2: Das Kündigungsschreiben korrekt aufsetzen
Das Kündigungsschreiben ist das offizielle Dokument, das den Ball ins Rollen bringt. Formfehler können Sie hier teuer zu stehen kommen, denn sie können die ganze Kündigung unwirksam machen. Gehen Sie also mit grösster Sorgfalt vor.
- Form wahren: Eine Kündigung muss immer schriftlich sein. Eine schnelle E-Mail, eine SMS oder eine WhatsApp-Nachricht reichen rechtlich nicht aus.
- Unterschriften prüfen: Alle Personen, die im Mietvertrag als Hauptmieter aufgeführt sind, müssen das Schreiben eigenhändig unterschreiben. Bei Ehepaaren ist die Unterschrift beider Partner sogar dann zwingend, wenn nur einer den Vertrag unterschrieben hat.
- Versand per Einschreiben: Schicken Sie die Kündigung ausschliesslich per Einschreiben. Nur so haben Sie einen rechtssicheren Beweis, dass Ihr Vermieter das Schreiben auch wirklich erhalten hat. Das Datum des Poststempels ist dabei entscheidend für die Fristeinhaltung.
Schritt 3: Die nächsten Schritte vorbereiten
Nachdem Sie die Kündigung abgeschickt haben, beginnt die nächste Phase. Lehnen Sie sich jetzt nicht einfach zurück, sondern werden Sie proaktiv. Eine gute Vorbereitung macht den Prozess viel stressfreier und erhöht Ihre Erfolgschancen massiv.
Falls Sie einen Nachmieter stellen, starten Sie sofort mit der Suche und planen Sie Besichtigungstermine. Halten Sie schon mal alle Unterlagen bereit, die der Vermieter zur Prüfung der Kandidaten brauchen wird. Kündigen Sie hingegen aus einem wichtigen Grund, sichern Sie weiterhin fleissig Beweise wie Fotos, Videos oder Zeugenaussagen.
Mit dieser strukturierten Herangehensweise behalten Sie jederzeit die Kontrolle und sorgen dafür, dass Ihre ausserterminliche Kündigung sauber und rechtlich einwandfrei über die Bühne geht.
Mustervorlagen für Ihr Kündigungsschreiben
Die Rechtsgültigkeit Ihrer ausserterminlichen Kündigung der Wohnung steht und fällt mit dem Kündigungsschreiben. Ein kleiner formaler Fehler kann hier schon genügen, um den ganzen Prozess ins Wanken zu bringen. Aber keine Sorge: Wir nehmen Ihnen diese Unsicherheit und zeigen Ihnen, wie Sie Ihr Schreiben von Anfang an wasserdicht machen.
Ein korrektes Kündigungsschreiben ist kein Hexenwerk. Es folgt einer klaren, logischen Struktur, die keinen Raum für Missverständnisse lässt.
Die unverzichtbaren Bausteine Ihres Schreibens
Stellen Sie sich das Kündigungsschreiben wie ein Rezept vor: Fehlt eine Zutat, schmeckt das Gericht nicht. Damit Ihre Kündigung «gelingt», müssen diese Elemente unbedingt rein:
- Vollständige Adressen: Ihr Name und Ihre Adresse sowie die des Vermieters oder der Verwaltung. Ganz vollständig.
- Genaue Objektbezeichnung: Identifizieren Sie die Wohnung unmissverständlich mit Adresse, Stockwerk und, falls vorhanden, der Wohnungsnummer.
- Klarer Kündigungswunsch: Schreiben Sie klipp und klar, dass Sie den Mietvertrag ausserterminlich kündigen. Keine schwammigen Formulierungen.
- Datum der Kündigung: Nennen Sie den genauen Termin, an dem die Kündigung wirksam werden soll oder ein Nachmieter den Vertrag übernehmen könnte.
- Eigenhändige Unterschriften: Alle Personen, die als Hauptmieter im Vertrag stehen, müssen persönlich unterschreiben.
Ein wichtiger Stolperstein bei Ehepaaren: Selbst wenn nur ein Partner im Mietvertrag aufgeführt ist, müssen bei einer Familienwohnung immer beide Ehepartner unterschreiben. Diese Regelung ist gesetzlich verankert und dient dem Schutz der Familie. Eine einzelne Unterschrift reicht nicht aus und macht die gesamte Kündigung ungültig.
Wichtige formale Anforderungen
Neben dem Inhalt muss auch die Form stimmen. Das Gesetz schreibt die Schriftform zwingend vor – eine Kündigung per E-Mail oder eine mündliche Absprache ist rechtlich nicht wirksam.
Der Versand per Einschreiben ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber in der Praxis unverzichtbar. Nur so halten Sie einen rechtssicheren Beweis in den Händen, dass Ihr Vermieter die Kündigung erhalten hat und vor allem, wann er sie erhalten hat. Im Streitfall kann dieser Beleg Gold wert sein.
Falls Sie eine Vorlage suchen, die all diese Punkte berücksichtigt, finden Sie in unserem Ratgeber eine professionelle Vorlage für das Kündigungsschreiben Ihrer Wohnung.
Mit diesen praxiserprobten Tipps stellen Sie sicher, dass Ihre Kündigung von Anfang an auf einem soliden Fundament steht. So vermeiden Sie unnötige Verzögerungen und teure Fehler auf dem Weg aus Ihrem alten Mietvertrag.
Was nach der Kündigung auf Sie zukommt
Die ausserterminliche Kündigung Ihrer Wohnung ist abgeschickt – aber damit ist die Sache noch nicht vom Tisch. Jetzt beginnt die heisse Phase bis zur finalen Übergabe, in der beide Seiten, Mieter wie Vermieter, klare Spielregeln zu befolgen haben. Für Sie als Mieter heisst das vor allem: Besichtigungen ermöglichen und die Wohnung für den grossen Tag vorbereiten.
Besichtigungstermine fair organisieren
Wenn Sie einen Nachmieter stellen, müssen Sie dem Vermieter und potenziellen Interessenten natürlich die Türen öffnen. Ihre Privatsphäre wird dabei aber nicht einfach ausgehebelt. Sie müssen nicht rund um die Uhr auf Abruf bereitstehen.
Was sich in der Praxis bewährt hat: Bieten Sie ein paar Sammeltermine an, zum Beispiel an zwei Abenden pro Woche oder am Samstag. Das bündelt den Aufwand und ist für alle Beteiligten am entspanntesten. Eine Vorankündigung von mindestens 24 bis 48 Stunden ist dabei nicht nur üblich, sondern einfach fair.
Pflichten bei der Wohnungsübergabe
Bis zum letzten Tag sind Sie für den Zustand der Wohnung verantwortlich. Ihre wichtigsten Aufgaben lassen sich auf ein paar Kernpunkte herunterbrechen:
- Grundreinigung: Je nach Vertrag muss die Wohnung besenrein oder sogar blitzblank geputzt übergeben werden.
- Kleine Reparaturen: Kleinere Mängel, die unter den «kleinen Unterhalt» fallen, gehen auf Ihre Kappe. Denken Sie an einen kaputten Duschschlauch oder ein verrostetes Backblech – das müssen Sie selbst ersetzen.
- Rückbau: Haben Sie eine Wand knallrot gestrichen? Solche Änderungen müssen Sie in der Regel wieder in den Originalzustand versetzen.
Das A und O für einen reibungslosen Abschluss ist das Übergabeprotokoll. Es ist Ihr Schutzschild gegen ungerechtfertigte Forderungen und dokumentiert schwarz auf weiss den Zustand der Wohnung. Machen Sie sich also frühzeitig schlau, wie Sie sich mit unserem Leitfaden zu den Tücken des Abgabeprotokolls schützen.
Auf der anderen Seite hat auch der Vermieter seine Hausaufgaben zu machen. Er muss die von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter zeitnah prüfen und Ihnen Bescheid geben. Nach Ihrem Auszug und einer mängelfreien Abnahme ist er verpflichtet, die Mietkaution samt Zinsen fristgerecht freizugeben. Dreh- und Angelpunkt für all das ist und bleibt das unterschriebene Übergabeprotokoll.
Ausserterminliche Kündigung: Was Mieter am häufigsten fragen
Wenn man aus dem Mietvertrag raus will, tauchen oft die gleichen Fragen auf. Hier sind die Antworten auf die brennendsten Themen, kurz und knackig auf den Punkt gebracht, damit Sie genau wissen, woran Sie sind.
Wie viele Nachmieter muss ich dem Vermieter vorschlagen?
Gesetzlich reicht tatsächlich ein einziger passender Nachmieter. Er muss zahlungsfähig und für den Vermieter zumutbar sein. Damit haben Sie Ihre Pflicht bei einer ausserterminlichen Kündigung der Wohnung eigentlich schon erfüllt.
Aus reiner Praxiserfahrung raten wir aber immer dazu, dem Vermieter eine kleine Auswahl von zwei bis drei starken Kandidaten zu präsentieren. Das beschleunigt die Zusage ungemein und gibt Ihnen ein Sicherheitsnetz, falls ein Interessent kurzfristig abspringt oder bei der Prüfung durchfällt.
Was passiert, wenn der Vermieter meinen Nachmieter ablehnt?
Sollte Ihr Vermieter einen nachweislich geeigneten Nachmieter ohne stichhaltigen Grund ablehnen, haben Sie Glück im Unglück. Sie sind ab dem Zeitpunkt von der Mietzahlung befreit, an dem der neue Mieter den Vertrag übernommen hätte.
Wichtig zu wissen: Die Beweislast liegt bei Ihnen. Sammeln Sie deshalb alles! Eine saubere, lückenlose Dokumentation der Bewerbungsunterlagen und jeder E-Mail oder Nachricht ist Gold wert, um im Streitfall nachweisen zu können, dass Sie Ihre Pflicht erfüllt haben.
Kann ich kündigen, weil ich eine günstigere Wohnung gefunden habe?
Nein, das ist leider kein «wichtiger Grund», der eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde. Ein besseres Angebot ist Privatsache und fällt nicht unter die gesetzliche Definition der Unzumutbarkeit. Hier bleibt Ihnen nur der normale Weg der ausserterminlichen Kündigung.
Das heisst: Ärmel hochkrempeln und aktiv einen passenden Nachmieter suchen, der bereit ist, Ihren Vertrag zu den genau gleichen Konditionen zu übernehmen. Finden Sie niemanden, bleiben Sie leider auf den Mietkosten sitzen – und zwar bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin.
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